quản lý tòa nhà

Năm 1999, Chủ tịch Hội đồng CTX Hoa Kỳ Richard Fedrizzi đã viết: “Cuộc Cách mạng CTX đang diễn  ra ở mọi nơi, mọi lúc. Nó đang làm biến đổi thị trường nhà đất và lối sống của cộng đồng. Nó là một phần của cuộc Cách mạng Phát triển Bền vững rộng lớn, có thể biến đổi mọi thứ mà chúng ta đang có. Cuộc cách mạng này làm thay đổi môi trường xây dựng bằng cách tạo ra hiệu quả sử dụng năng lượng, sức khỏe, các công trình hữu ích để giảm tối thiểu tác động đáng kể của công trình lên cuộc sống đô thị và lên môi trường của địa phương, khu vực và toàn cầu”

Xu hướng phát triển CTX được khởi đầu từ năm 1990 ở nước Anh và năm 1991 ở Hoa Kỳ. Năm 1993 xu hướng này đã trở thành trào lưu phát triển xây dựng xanh (phát triển công trình xanh, đô thị xanh) ở Hoa Kỳ, Canada và một số nước phát triển, đến nay trào lưu phát triển công trình xanh đã lan ra  ở hơn 100 nước trên thế giới [1].

Ở châu Á Singapore là nước dẫn đầu về phát triển CTX, năm 2005 Singapore mới ban hành bộ tiêu chí đánh giá CTX (Green Mark), năm 2006 đã xây dựng xong Kế hoạch Quốc gia về phát triển CTX đến năm 2030. Thực hiện kế hoạch này, năm 2008 tất cả các công trình xây dựng mới hay cải tạo nâng cấp có diện tích từ 2000 m² trở lên đều được thiết kế và xây dựng theo tiêu chí CTX; Theo Kế hoạch trên thì đến năm 2030 tối thiểu 80% các công trình xây dựng bằng vốn đầu tư của nhà nước và tư nhân phải đạt tiêu chí CTX, tiết kiệm khoảng 35% năng lượng so với năm 2005 [3]. Hiện nay Singapore đã trở thành một thành phố xanh nổi tiếng trên Thế giới.

Sở dĩ trào lưu CTX trên thế giới phát triển nhanh và mạnh như vậy là vì thực tế đã chứng minh CTX mang lại lợi ích rất to lớn và lâu dài về kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, tiết kiệm tài nguyên và năng lượng, an toàn sức khỏe và thích ứng với BĐKH.

1.1.          Lợi ích về kinh tế [2, 4]:

-         Theo ước tính của chúng tôi thấy rầng; ở nước ta nếu sử dụng các biện pháp thiết kế kiến trúc truyền thống thì chi phí đầu tư cho CTX chỉ bằng hoặc thấp hơn chi phí đầu tư cho công trình xây dựng thông thường; nếu sử dụng các biện pháp thiết kế kiến trúc và kết hợp với trang thiết bị nội thất hiện đại thì chi phí đầu tư CTX cao hơn công trình thông thường cùng loại trung bình khoảng 5%, cao nhất khoảng 15%, nhưng chi phí vận hành sử dụng CTX sẽ tiết kiệm hơn công trình thông thường từ 20-30% do tiết kiệm sử dụng năng lượng, nước sạch và tiết kiệm các chi phí khác. Do đó chỉ sau 4-5 năm vận hành CTX thì tiền tiết kiệm vận hành có thể bù đắp hoàn toàn số tiền tăng vốn đầu tư, và như vậy từ năm thứ 5-6 trở đi và lâu dài về sau tổng lợi ích tiết kiệm chi phí vận hành ngày càng lớn;

-         Lợi ích về ưu đãi thuế đối với các công trình xanh. Ở hầu hết các nước đã phát triển CTX đều thực hiện chính sách ưu đãi giảm thuế để khuyến khích việc thiết kế và xây dựng các công trình xanh tiết kiệm năng lượng;

-         Năng suất lao động được cải thiện, giảm số ngày ốm nghỉ việc, do đó thu nhập của người lao động ở trong các CTX tăng hơn ở trong các công trình thông thường khoảng 5%.

-         Công trình xanh có giá trị thị trường cao hơn nhà thông thường, vì CTX có tính hiệu quả sử dụng năng lượng và nước sạch cao hơn, có chất lượng môi trường sống tốt hơn, chi phí vận hành thấp hơn và có tính bền vững hơn, được khách hàng ưa chuộng hơn, bán chạy hơn, có giá trị thị trường cao hơn, cho nên nhà đầu tư thu được nhiều lợi ích kinh tế hơn;

-         Một lợi ích gián tiếp do các CTX mang lại là giảm nhu cầu về các tiện ích sinh hoạt đô thị, như là cấp điện, cấp khí đốt và nước sạch; Điều này có thể dẫn đến chi phí tiện ích đô thị thấp hơn trong dài hạn như không cần phải mở rộng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị về cấp điện, cấp khí đốt, cấp nước, thoát nước; tất nhiên lợi ích này là lợi ích công cộng, nhà đầu tư CTX không trực tiếp hưởng thụ lợi ích này.

- Người sống và làm việc trong các CTX sẽ có sức khỏe tốt hơn: Hội chứng bệnh sống trong nhà đóng kín (sick building) thường phát sinh trong các nhà văn phòng đóng kín cửa, sử dụng điều hòa không khí và ánh sáng điện ban ngày, như là đau đầu, chóng mặt, toàn thân mệt mỏi, trầm cảm v. v… là một vấn đề nan giải trong nhiều thập kỷ qua; Cơ quan Bảo vệ Môi trường Hoa Kỳ [2] ước tính rằng ô nhiễm không khí trong nhà đóng kín có thể tồi tệ hơn từ 2 đến 5 lần, và đôi khi tới100 lần tồi tệ hơn, so với chất lượng không khí ngoài trời.  Trong số 146.400 trường hợp tử vong ung thư phổi vào năm 1995, 21.100 trường hợp đã được xác định là có liên quan đến ô nhiễm khí radon bên trong các tòa nhà. Khoảng 20 triệu người (trong đó hơn 6 triệu trẻ em) bị hen suyễn, có thể bị kích hoạt bởi các chất ô nhiễm trong nhà thường được tìm thấy trong các nhà không phải là CTX, và chi phí y tế điều trị bệnh cho những người này ở Mỹ đã lên tới hàng triệu đô la mỗi tháng. Sống và làm việc trong các CTX tránh được những vấn đề ô nhiễm và “sick building” như nói ở trên do sử dụng các hệ thống thông gió lành mạnh, tận dụng ánh sáng tự nhiên và sử dụng vật liệu xây dựng nội thất không độc hại;

       - Cải thiện chất lượng cuộc sống của dân cư: Như là dân cư sống cảm thấy dễ chịu, thoải mái, tiện lợi, thỏa mãn các dịch vụ sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí thoải mái, sống trong môi trường không khí không bị ô nhiễm, an toàn sức khỏe, cộng đồng dân cư sống được tăng cường chia sẻ tất cả các vấn đề xã hội, kinh tế và môi trường.

        - Do sử dụng năng lượng tiết kiệm và có hiệu quả, đặc biệt là phát triển sử dụng năng lượng tái tạo, như năng lượng mặt trời, năng lượng gió, địa nhiệt, năng lượng sinh học, v.v…, cho nên CTX sẽ có tác dụng làm giảm thiểu tới khoảng 30% phát thải “khí nhà kính, khí ô nhiễm” của ngành xây dựng, là nguyên nhân gây ra BĐKH và mưa Axit;

        - Chống lại hiện tượng “đảo nhiệt” trong đô thị: CTX thường được che phủ bằng cây xanh ở xung quanh nhà, trên mặt tường, trên mái nhà và cả ở không gian trong nhà, đồng thời CTX phát thải nhiệt thừa ít, do đó các đô thị được hình thành từ các CTX thì sẽ không xảy ra hiện tượng “đảo nhiệt”;

        - Tái chế sử dụng nước mưa, nước xám trong CTX và đô thị xanh, tăng cường bề mặt thấm nước, sẽ tiết kiệm tài nguyên nước, giảm dòng chảy sói lở và úng ngập đô thị, chống ô nhiễm nguồn nước mặt.

        Trong khi trên Thế giới đang diễn ra cuộc cách mạng xanh sôi nổi trong ngành xây dựng-kiến trúc để ứng phó với BĐKH, khủng hoảng năng lượng, ô nhiễm môi trường và cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên thì ở nước ta còn đang ở giai đoạn khởi đầu của phát triển CTX, chậm hơn các nước khoảng 15-20 năm. Cho đến nay ở nước ta chưa có chiến lược, kế hoạch hay một văn bản pháp luật quốc gia nào quy định về phát triển CTX, trừ trường hợp Bộ Xây dựng đã ban hành Quy chuẩn quốc gia QCVN 09:2013/BXD- Các công trình xây dựng sử dụng năng lượng có hiệu quả, đây là tiêu chí quan trọng nhất đối với CTX.

       Cũng vào năm 2011, Hội Môi trường Xây dựng VN thành lập Hội đồng Xây dựng Xanh (GBCVietnam). GBCVietnam đã tư vấn cho Bộ Xây dựng dự thảo Chiến lược phát triển CTX, dự thảo bộ tiêu chí đánh giá CTX và đã tư vấn cho Bộ Xây dựng xét và công nhận cấp chứng chỉ CTX cho 1 công trình của Công ty Vigracera.

Hình 1. Phối cảnh công trình President Palace (ở trung tâm Tp. Hồ Chí Minh) đã được Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) cấp chứng chỉ Công trình Xanh mức vàng (mức thứ 2, sau mức kim cương) vào tháng 7 năm 2013 theo hệ thống tiêu chí LEED.

Để khắc phục tình hình lạc hậu về phát triển CTX của nước ta và để theo kịp trình độ các nước xung quanh, chúng tôi kiến nghị một số giải pháp cấp bách sau đây [1].

Nhà nước cần phải nhanh chóng xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp luật, như là Chiến lược, Kế hoạch phát triển CTX, bộ Tiêu chí CTX và các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn thiết kế xây dựng CTX, các chính sách ưu tiên, ưu đãi có liên quan nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho phát triển CTX ở nước ta.

        Muốn phát triển xây dựng các CTX ở nước ta một cách mạnh mẽ và vững chắc thì trước tiên phải tạo lập và phát triển thị trường bất động sản về CTX. Cần phải tiến hành tuyên truyền, phổ biến một cách rộng rãi trong công đồng về CTX, làm cho mọi người hiểu biết một cách chính xác các đặc điểm ưu việt về kiến trúc xanh, chất lượng môi trường sống, có tính kinh tế và xã hội cao của CTX, đặc biệt là những lợi ích to lớn và lâu dài của CTX đem lại đối với người bỏ vốn đầu tư xây dựng công trình, đối với người mua, người bán hay thuê CTX, cũng như lợi ích về mặt BVMT và PTBV đối với toàn xã hội, nhằm mục đích kích thích nhu cầu (kích cầu) phát triển thị trường bất động sản về xây dựng công trình xanh mới cũng như cải tạo các công trình hiện có thành các CTX. Nhà nước cần phải đề ra các cơ chế chính sách khuyến khích và ưu đãi về kinh tế như là miễm giảm một số loại thuế, ngân hàng cho vay vốn với lãi suất ưu đãi và đơn giản hóa thủ tục xét duyệt xây dựng CTX để thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước đầu tư phát triển CTX, tạo ra thị trường bất động sản sôi động về CTX.

        Cần phải xây dựng và công bố rộng rãi hệ thống tiêu chí đánh giá và công nhận CTX để làm căn cứ lựa chọn phương án thiết kế và xây dựng CTX phù hợp, đồng thời cũng là cơ sở phân tích đánh giá, công nhận và cấp chứng chỉ CTX của Việt Nam. Hệ thống tiêu chí CTX phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện Việt Nam, tiến dần từ thấp lên cao, dần dần theo kịp với trình độ của thế giới.

        Chủ trương đầu tư “ăn xổi ở thì” vốn được coi là một trở ngại lớn đối với sự đầu tư vào xây dựng CTX trong khu vực tư nhân. Vì vậy Nhà nước cần phải đi tiên phong trong việc xây dựng các công trình của Nhà nước đạt các tiêu chí CTX. Các công trình được đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước, như là các công sở, các trường học, bệnh viện, các công trình công cộng v..v… cần phải được thiết kế và xây dựng theo các tiêu chí CTX để làm gương, làm “hạt nhân” động lực thúc đẩy và phát động các nhà đầu tư tư nhân, các nhà thiết kế tư nhân, các doanh nghiệp, các tổ chức sản xuất và cộng đồng tham gia tích cực vào sự nghiệp phát triển CTX.

a) Khuyến khích, ưu đãi về vật chất:  Nhà đầu tư cũng như người mua CTX được ưu tiên vay vốn, vay vốn với lãi suất thấp; Nhà đầu tư được giảm trừ một số loại thuế đối với CTX; Cho phép xây dựng tăng thêm diện tích sàn hoặc số tầng nhà đối với các công trình xanh.

b) Khuyến khích phi vật chất:  Nhà nước xét chọn, công nhận và cấp chứng chỉ Bạc, Vàng, Kim cương và khen thưởng cho các chủ đầu tư CTX; Trao giải thưởng thiết kế sáng tạo CTX; Ưu tiên hoặc hỗ trợ cấp phép đầu tư, rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng đối với CTX.

        Thực hiện một số dự án thiết kế và xây dựng thí điểm mô hình mẫu CTX với sự tuân thủ triệt để các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia và các tiêu chí về CTX, nâng tầm đạt được mức độ hiệu quả năng lượng cao nhất (như là công trình zero năng lượng), hiệu quả sử dụng nước và hiệu quả sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, nhằm mở rộng phạm vi hiệu quả về mặt môi trường, bao gồm cả chỉ số chất lượng môi trường trong nhà cao hơn, tạo ra hình ảnh mẫu mực thực tế, tạo ra ví dụ tốt để nhân rộng thúc đẩy phát triển CTX.

         Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cho thấy muốn phát triển CTX nhanh và vững chắc thì cần phải nỗ lực đào tạo lại, bổ túc kiến thức đối với các kiến trúc sư, các kỹ sư xây dựng hiện đang hoạt động trong ngành xây dựng, cũng như đào tạo các thế hệ kiến trúc sư và các thế hệ kỹ sư xây dựng tương lai về các kỹ năng và nguyên tắc thiết kế và công nghệ xây dựng CTX. Hình thành một đội ngũ chuyên gia năng động về thiết kế và công nghệ xây dựng CTX, làm nền tảng cho sự thành công của phát triển các sáng kiến về CTX của Việt Nam.

1.                Phạm Ngọc Đăng, Nguyễn Việt Anh, Phạm Thị Hải Hà, Nguyễn Văn Muôn. Các giải pháp thiết kế công trình xanh ở Việt Nam. Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội – 2014.

2.                8 Benefits of Green Buildings. http://greenliving.about.com/od/architecturedesign/tp/green_building_advantages.htm

3.                Green buildings in Singapore.  http://www.eco-business.com/news/green-buildings-in-singapore-adding-the-green-ouch-with-technology/

4.                Green Building Benefits. http://bloomington.in.gov/green-building-benefits